中国大学生在线首页 设为首页 在线投稿 实名注册指南
官方微博

邓凯回归交大 为你解析房地产投资与中国经济

我要评论(0) 字号:T T 2014年07月29日 来源:华东交通大学日新网

【导读】2013年3月29日19:00,我校原数学系教师,汇丰银行(美国)原Director邓凯博士做客华东交通大学第329期孔目湖讲坛,在南区图书馆202报告厅为广大师生带来了一场题为“房地产投资与中国经济”的精彩讲座。

2013年3月29日19:00,我校原数学系教师,汇丰银行(美国)原Director邓凯博士做客华东交通大学第329期孔目湖讲坛,在南区图书馆202报告厅为广大师生带来了一场题为“房地产投资与中国经济”的精彩讲座。

邓凯再次做客孔目湖讲坛。

讲座伊始,邓凯和大家一起验证了其一年前在孔目湖讲坛做出的15个涵盖中国及欧美的GDP增速、房价、股市等各方面的经济预测,虽然没有全对,但整体差别不大。他幽默地说:“事实证明我不是‘最糟糕专家’。”引起全场一片片的笑声和热烈的掌声。

中国宏观经济不可持续:房地产出现泡沫经济

在邓凯看来,中国房地产是穷途末路。“中国宏观经济面临的8个挑战,不仅有国内的经济结构不合理、产能过剩、人口老龄化等问题,也面临着经济全球化背景下的欧债危机、能源安全、领土与战争风险等问题,这些问题或多或少地制约中国宏观经济的发展。就像江苏有9个机场,而真正盈利的只有两个,经济虚假繁荣,基础建设投资的驱动力越来越弱。”邓凯解释道。“未来中国经济发展前景并不乐观,而这在房地产业的表现就是房地产销售大幅下滑以及房地产泡沫的破灭。”

随后,邓凯用一组数据直观地向大家展现了中美房价差异。“在中国,房价是年均收入的15—45倍,而在美国,却只有2.5—6倍。这说明在中国一线城市,普通家庭最少要15年才能买得起房,而美国最多不过6年。以美国的一个二百万人口的二线城市Tampa为例,它的人均GDP约55800美元,是北京的4倍,而房价是北京的1/8。而且中国的“人均”是被少数富人拉高后带有水分的,实际情况更不容乐观,买不起房的人更多。中国的高房价使得房产掌握在少数的富裕阶层,也使得他们有能力买第二套房,第三套房,第四套房……因此而言,中国超速增长的高房价不是经济正常发展导致的,而是虚假的房地产泡沫,少数富人在这个不健全的房地产市场玩属于他们的游戏,使房地产泡沫越来越多,最后让普通百姓来承担高房价高风险。”邓凯说道。

超高房价已经让越来越多的家庭无力承担,那是不是说等房地产泡沫消除了我们就能过上好日子了呢?邓凯进一步阐述道:“房地产泡沫破灭后经济会很不景气,社会不稳定风险会增加。即使这样,仍然要改革,这才是经济健康发展之源。中国的房产集中在少数富人手里,而官员、商人是少数富人的代表,他们有权有势,改革必然遭到很大阻力,但为了服众,政府也会降房价。”谈及中国房地产泡沫什么时候会破灭的问题,邓凯自信地回答:“中国一旦开征第二套房产税,房产价格立刻下滑。”邓凯向大家介绍起自己曾在珠三角,长三角,环渤海等地做过的调研,“我发现这些地方乃至整个中国都有严重的房地产泡沫的存在,在浙江的一个小县城,房价竟然超过2万/平米。我个人认为2020年以前中国任何一个地方的房产都不值得投资。”

分散投资及海外投资是一种有效的投资战略

邓凯认为将一部分中国资产转移至海外投资,分散自己所有资产在中国的现状是最基本的投资常识和回避风险过于集中的基本理念。“目前中国的宏观经济预期不断下降,不看好中国股票前景,而房地产价格已经接近历史最高点,房屋由于投机炒房而大量空置,目前已经有不少官员和富裕阶层开始抛出手中多余的房地产,所以房地产也不是好的投资选择。而海外的热点集中在美国、加拿大、澳大利亚和新加坡。”邓凯讲道。

接着邓凯通过对比海外热点国家的地域、人口、环境、学校、房屋指数以及各种经济指标曲线图,分析得出美国具有较大投资优势的结论。 “根据美国房屋指数,目前美国房价处于低点,且美国宏观经济预期良好。”邓凯指出,“投资美国有很多理由。首先,美国已经从2008年金融危机中逐步走出:失业率从几乎10%降到现在7.7%,四年半来最低;美国已经从伊拉克全面撤军,到2014年也将从阿富汗全面撤军(军费开支大幅下降 – 转向亚太区)。其次,美国富人纳税太低(18%左右),国会最终会通过向超级富豪增加税收、降低债务(16万亿美元)的合理税法,“财政悬崖”最终会得到解决。关键是世界上最具创造力的企业主要还是美国企业(Apple, Google, Facebook ,Microsoft、Intel、GE 、IBM、波音等等 )(韩国有三星和现代,中国呢?)。再次,道琼指数已过13500点左右,2013年3月连续8天创历史新高,昨天和大前天也再创历史新高,纳斯达克创十年新高。2012年,NYSE涨了7.3%,NASDAQ涨了16%;2013年一季度涨了10%。而中国股市连续三年下跌。最后,美国对欧元区经济依赖度极低,且美国银行业持有的欧债很有限,即使欧债全面爆发,美国经济不会重创。美国对中国出口只占其 GDP 比重的0.7%。

邓凯还向在场师生讲述了他美国一座三面环海的半岛Tampa Bay的几大投资房地产案例,并展示了其所买房屋的内外环境照片。他用自己独到的眼光和所学的知识分析什么该投资,什么时候该投资。这些投资品价格的走势也如他分析的那样,买入后一两年内价格出现大幅上涨。“我曾在核心地带花了约55万人民币买了一套164米的房子,在中国的绝大多数地方是想都不敢想的。但在北京,我计算过,租房比买房更划得来,只有等租售比回到一个合理的位置,我才会考虑买房。”邓凯解释。

兴趣和特长相结合 合理规划人生

邓凯建议当代大学生要根据特长规划人生,将兴趣和特长相结合,要扬长避短,好好学喜欢的东西。”我15岁考入北京大学数学系,后来选择金融作为我的研究方向,原因有二,首先金融是喜欢的,第二它是我所擅长的。在北大虽然数学也曾考过99分,但我和舍友比起来天赋实在差远,后来选择自己喜欢的金融,反倒如鱼得水。”邓凯讲述起自己的经历。“此外,大学生要独立思考,要有个性,要拒绝‘填鸭式’学习,培养自己的创新意识。创新文化是美国的根基,也是美国经济长盛不衰的源动力。中国只有加强创新,才能抓住新时代经济发展的机遇。”

紧接着,邓凯对投资者给出了一些具体建议,“把你家在国内除自住以外的所有房产出售 ,快速在美国、尤其是Tampa买房出租 ,也应考虑把自住的房屋卖掉,签五年租赁,把好于自己的房子租下,用其中一部分资金银行理财支付国内租金,余额去美国投资收取额外租金。你们将发现,国外投资部分的租金远超过国内的租金,五年以后,你们将为自己今天的‘壮举’而庆幸 ! ”

最后,邓凯对现场同学们的相关问题进行了耐心地解答。

[责任编辑:刘思佳]
标签:邓凯 房地产投资 中国经济
分享到:
复制链接 打印

查看心情排行你看到此篇文章的感受是:


  • 支持

  • 高兴

  • 震惊

  • 愤怒

  • 无聊

  • 无奈

  • 谎言

  • 枪稿

  • 不解

  • 标题党
查看网友评论网友评论( 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明本站同意其观点或证实其描述。)
用户名: 快速登录

推荐活动